Guía para comprar vivienda en Colombia: Paso a paso

Paso 1: Estudio de títulos

[Código Civil, Art. 756; Ley 1579 de 2012]

Antes de comprar cualquier inmueble, es fundamental realizar un estudio de títulos de los últimos 20 años para verificar:

Que el vendedor sea el **verdadero propietario**

Que el inmueble esté **libre de gravámenes** (hipotecas, embargos, demandas)

Que no existan **problemas de sucesión** o disputas de propiedad

Que la **tradición** (cadena de propietarios) sea coherente y legal

Paso 2: Certificado de libertad y tradición

Solicita el certificado de libertad y tradición en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Este documento muestra:

Los propietarios actuales y anteriores

Hipotecas, embargos o limitaciones vigentes

Medidas cautelares

La matrícula inmobiliaria del predio

Paso 3: Verificar paz y salvos

Antes de firmar cualquier documento, solicita:

Paz y salvo de impuesto predial (Secretaría de Hacienda municipal)

Paz y salvo de valorización (si aplica)

Paz y salvo de administración (si es propiedad horizontal)

Certificado de estratificación

Paso 4: Promesa de compraventa

[Código Civil, Art. 1611; Ley 153 de 1887]

La promesa de compraventa es un contrato previo que debe contener:

**Identificación de las partes** (vendedor y comprador)

**Identificación del inmueble** (dirección, matrícula inmobiliaria, cédula catastral)

**Precio y forma de pago** (arras, cuotas, crédito hipotecario)

**Plazo para la escrituración**

**Cláusula penal** por incumplimiento (generalmente el 20% del valor)

**Condiciones suspensivas** (aprobación de crédito, entrega de documentos)

Paso 5: Escritura pública

[Código Civil, Art. 1857]

La compraventa de inmuebles debe formalizarse mediante escritura pública ante notaría. Para la escritura se necesita:

Cédulas de las partes

Certificado de libertad y tradición reciente (no mayor a 30 días)

Paz y salvos

Comprobante de pago de retención en la fuente (1% del valor de la venta)

Paso 6: Registro en la ORIP

[Ley 1579 de 2012]

La escritura pública debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la transferencia de propiedad sea oponible a terceros. Sin registro, no eres propietario ante la ley.

Costos asociados a la compra

Derechos notariales: Aproximadamente 0.3% del valor de la venta (cada parte paga la mitad)

Registro en ORIP: 1.67% del valor de la venta

Retención en la fuente: 1% del valor de la venta (la paga el vendedor)

Impuesto de beneficencia: Varía según el departamento (generalmente 1%)

Estudio de títulos: Honorarios del abogado (variable)

Subsidios VIS y VIP

[Ley 1537 de 2012]

VIS (Vivienda de Interés Social): Valor máximo de 150 SMLMV

VIP (Vivienda de Interés Prioritario): Valor máximo de 90 SMLMV

El gobierno ofrece subsidios a través de las **cajas de compensación** y el programa **Mi Casa Ya** para familias que cumplan requisitos de ingresos

Recomendación

La compra de vivienda es una de las transacciones más importantes de tu vida. Contrata un abogado inmobiliario que realice el estudio de títulos, revise la promesa de compraventa y acompañe todo el proceso hasta el registro.